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未经竣工验收的房屋受损害,责任应由谁承担/白婷婷

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 05:24:04  浏览:9858   来源:法律资料网
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【要点提示】
   商品房交付使用时未取得竣工验收,未向购买者提供质量保证书和住宅使用说明书,造成损害的,应由开发经营公司承担赔偿责任。
【案件索引】
   陕西省城固县人民法院(2012)城民初字第00863号。
【基本案情】
   原告:余某,饶某某。
   被告:某某房地产开发有限责任公司,李某某。
   原告余某于2003年12月21日与某某地产开发有限责任公司售房部负责人李某某签订房屋定购协议,购买该公司18号楼东一单元五楼东户住宅房一套,据该合同内容李某某出具收据收取原告购房款65000元,收取购房契税、维修基金、工本费2400元。该房2004年交付原告使用时未取得竣工验收,也未按合同约定和相关规定签订物业管理合同。2012年5月21日下大雨,原告房顶大面积漏水,原告及时报告李某某,李某某之妻姜某某带人对楼顶排水口堵塞物进行了清理。此次漏水,致原告屋顶、墙、门窗、家具、家电等被水浸泡受损。经查,该楼东一单元6栋东户家餐厅上方楼顶排水沟内沿有一76×28公分缺口,缺口底部距排水沟底部高11公分,排水沟外沿高17公分,内沿高39公分(防水处理高22公分),原告房屋漏水正是由于该缺口所致。经城固县价格认证中心鉴定,原告的财产损失为人民币18170元。另查明18号楼建设单位为某某房地产开发有限责任公司,李某某为该楼项目负责人。
【争议焦点】
   商品房实际交付多年但未取得竣工验收,保修期限如何起算,发生质量问题责任应由谁承担,构成本案争议焦点。
【审判情况】
   城固县人民法院根据原、被告双方提交的证据,依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百零六条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第一、二款、《建设工程质量管理条例》第五十八条第一项之规定,作出如下判决:
   由被告某某房地产开发有限责任公司赔偿原告余某、绕某某财产损失18170元,限本判决生效后十日内支付清洁。
   本案财产损失评估费500元,由被告某某房地产开发有限责任公司承担。
案件宣判后,被告已于指定期限将金钱给付义务履行完毕。
【评析】
   近年来,因房地产质量引起的诉讼案件逐年上升,开发商售出房屋后,一般将保修责任委托给物业公司或施工企业,当购房者提出房屋质量问题时,常遇到开发商、物业公司和施工方相互推诿,难以协调,致使问题久搁不决。
   本案中,原告起诉要求被告承担房屋质量责任,而被告认为原告屋内进水浸泡,已超过《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第二款“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏为5年”的保修期限,不应承担责任。《建设工程质量管理条例》中明确规定,建设工程经验收合格的,方可交付使用,未组织竣工验收,擅自交付使用,造成损失的,依法承担赔偿责任;《城市房地产开发经营管理条例》规定,“房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”。本案中,商品房属于开发企业未经竣工验收擅自交付,且未向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,也未落实物业管理,保修期限起算时间就无法确定,故被告认为交付房屋已超过5年保修期限的说法并不成立,依法该楼的质量责任仍在开发经营企业,故无论该楼楼顶排水沟内沿缺口是施工单位遗留质量缺陷,还是第三方造成质量缺陷,某某房地产开发有限责任公司作为18号楼的开发经营公司,均应承担由此造成的损失。
   
   
   作者:陕西省城固县人民法院 白婷婷 王洪安
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国家土地管理局关于对《中华人民共和国土地管理法实施条例》几个问题请示的答复

国土局


国家土地管理局关于对《中华人民共和国土地管理法实施条例》几个问题请示的答复
1991年4月26日,国家土地管理局

海南省国土局:
你局《关于〈中华人民共和国土地管理法实施条例〉几个问题的请示》收悉。经研究,现答复如下:
一、《实施条例》第十三条规定适用于各种用途的开发国有荒山、荒地、滩涂的行为。国家建设使用国有荒山、荒地,按照《土地管理法》第三十四条规定办理。
二、《实施条例》第十五条规定只适用于特定的土地范围,即:承包土地和自留地、自留山。
三、《实施条例》第十六条中“能够复垦的土地”,是指因采矿、挖砂、取土等造成破坏,用地单位和个人通过采取整治措施,使其恢复到可供利用状态的土地。恢复利用的具体用途,应根据《土地复垦规定》,按照经济合理的原则和自然条件、土地破坏状态来确定,宜农则农,宜林则林,宜渔则渔,宜建则建。
四、出让土地的登记、发证,适用于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。新征、拨国家建设用地的登记、发证,适用于《实施条例》。
五、《实施条例》第二十五条中“其他土地”,是指除耕地、原有宅基地、村内空闲地以外的土地。


财政部关于印发《库区建设基金征收使用管理办法》的通知

财政部


财政部关于印发《库区建设基金征收使用管理办法》的通知

2003年1月29日  财企〔2003〕57号

水利部,财政部驻有关省、自治区、直辖市财政监察专员办事处,国家电力公司:
  为贯彻落实《国务院办公厅转发水利部等部门关于加快解决中央直属水库移民遗留问题若干意见的通知》(国办发〔2002〕3号),财政部制定了《库区建设基金征收使用管理办法》,现印发给你们,请遵照执行。执行中有何问题,请及时告知。
  附件:1.库区建设基金征收使用管理办法
     2.库区建设基金征收标准

附件1:

库区建设基金征收使用管理办法

  第一条 根据《国务院办公厅转发水利部等部门关于加快解决中央直属水库移民遗留问题若干意见的通知》(国办发〔2002〕3号),为做好库区建设基金征收使用管理工作,制定本办法。
  第二条 库区建设基金属于政府性基金,用于解决1985年底以前投产的中央直属水库农村移民(以下简称水库移民)遗留问题。
  第三条 库区建设基金来源。
  一、中央财政预算从电力工业所得税退税科目安排的资金。
  二、有水库移民安置任务的省、自治区、直辖市〔以下简称省(区、市)〕征收的库区建设基金。
  三、北京、天津、上海三市征收的库区建设基金。
  第四条 库区建设基金征收。
  一、库区建设基金征收范围,是有水库移民安置任务的省(区、市)和中央直属水库受益地区的北京、天津、上海市。
  二、库区建设基金征收对象,是指有关省级电力公司销售电量中除农业生产和农民生活以外的电量。
  三、库区建设基金征收标准按省级行政区划确定,具体标准详见附件2。
  四、库区建设基金征收年限,原则上从2003年1月1日起,至2008年12月31日止。提前达到国家规定扶持标准的,即不再征收库区建设基金。
  五、库区建设基金由各省(区、市)电力企业在向用户收取电费时一并收取,并在收款凭证中注明库区建设基金征收电量、征收标准和征收金额。各省(区、市)电力企业按月向财政部驻当地财政监察专员办事处(以下简称专员办)申报库区建设基金的征收情况,就地缴入中央国库。
  库区建设基金因有特殊原因不能按期缴纳的,经专员办批准,可以延期缴纳但最长不得超过三个月。如不按期缴纳,专员办除责令其按期缴纳外,应从滞纳之日起,按日加收滞纳库区建设基金2‰的滞纳金。
  六、征收的库区建设基金必须按照《中华人民共和国增值税暂行条例》及其他有关规定缴纳增值税和流转环节的其他税费,按规定纳入预算管理后免征企业所得税。
  第五条 库区建设基金的使用。
  一、除北京、天津、上海市外,各省(区、市)征收的库区建设基金原则上用于本地区。对按规定标准足额提取库区建设基金后仍有缺口的少数省(区、市),缺口资金可从中央财政预算安排的库区建设基金和北京、天津、上海三市征收的库区建设基金中予以补助。
  二、库区建设基金坚持“适当集中,保证重点,统筹安排,专款专用”的原则,重点用于贫困移民所需的基础设施项目建设、生产项目开发、解决水库移民问题所必须的规划费、科技推广费、支付代征库区建设基金手续费,以及经财政部批准的其他专项支出。
  第六条 库区建设基金实行预、决算制度。
  一、有关省级移民主管部门根据批准的规划编报年度预算,于每年8月底前提出下一年度库区建设基金收支预算报水利部,由水利部于9月底前审核汇总后报财政部审批。水利部再根据财政部批复的收支预算及时批转有关省级移民主管部门。
  二、年度终了后两个月之内,省级移民主管部门编制上年度财务决算报水利部,由水利部审核汇总后,于次年3月底前报财政部审批。
  第七条 库区建设基金年度预算批准后,由水利部向财政部提出库区建设基金拨款申请,再由水利部逐级落实到移民资金使用单位。
  第八条 库区建设基金收入列《政府预算收支科目》第84类第8406款第840602项“库区建设基金收入”科目,库区建设基金支出列《政府预算收支科目》第840602项“库区建设基金支出”科目。
  第九条 各级移民主管部门必须设置财务会计机构,加强库区建设基金的管理。
  第十条 库区建设基金征收、管理和使用单位应接受财政、审计和移民等部门的监督检查,任何单位和个人不得以任何理由阻挠或逃避。
  第十一条 有关省(区、市)可依据本办法制定实施细则,并报财政部备案。
  第十二条 本办法由财政部负责解释。

附件2:

库区建设基金征收标准http://www.mof.gov.cn/news/20050520_1976_6961.htm

 

注:征收标准包含增值税17%、教育费附加1.7%和征收手续费0.2%。