关于对部分省市房地产交易与权属登记规范化管理工作抽检情况的通报
建设部
关于对部分省市房地产交易与权属登记规范化管理工作抽检情况的通报
建办住房函[2003]598号
各省、自治区建设厅，直辖市房地局：
按照建设部的工作计划和部署，为贯彻落实《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》和《房地产交易与权属登记规范化管理考核办法》（建住房[2002]251号）及《关于贯彻<房地产交易与权属登记规范化管理考核标准>和<房地产交易与权属登记规范化管理考核办法>有关问题的通知》（建住房函（2003）77号）精神，今年9月上旬，建设部住宅与房地产业司会同部纠风办、驻部监察局，对部分省市房地产交易与权属登记规范化管理工作进行了抽检。现将抽检情况通报如下：
一、各地贯彻落实251号文件和77号文件认识到位、措施得力、效果良好
（一）认识到位，措施得力
房地产交易与权属登记机构是办理有关房地产交易手续、提供相关服务的窗口，交易登记是否便捷，管理是否规范，关系到人民群众的切身利益和政府在群众心目中的形象。251号文件下发后，各地能从实践“三个代表”重要思想的高度，对全面推行房地产交易登记规范化管理的认识进一步提高，并采取积极措施贯彻落实。
一是8省1市建设（房地产）行政主管部门均转发了251号和77号文件，并结合当地实际，提出了实施意见，明确了申报、考核、抽查、复查、奖惩等程序。
二是各地以贯彻77号文件为契机，及时做了相应的部署，四川、湖南、青海、江苏、黑龙江等省组织力量对辖区范围内的房地产交易登记办事机构进行全面检查或抽检，重庆市结合房地产市场整顿，对辖区内40个市、区、县管理情况进行了检查。
三是各省级主管部门对检查中发现的问题，及时提出了整改意见，并督促有关单位进行了整改。
（二）效果良好，群众拥护
通过贯彻落实251号和77号文件，各地房地产交易登记规范化管理和行风建设有了较大的改进，群众普遍感到办事比过去简便、快捷了。
一是办事程序简化了，服务态度更好了。群众能享受到“一站式”服务，即在从申请交易登记到领取房屋权属证书的整个过程中，只需要提交一套资料。杭州、南京等城市实行了工作无休日制度，还为老弱病残和有特殊需要的群众开通“办证绿色通道”，设立办证大厅专职引导员，建立了负责人值班制度，得到了群众的拥护和当地政府的肯定。
二是要件减少了，办事时限缩短了。如西宁市下大力气取消了“搭房产证车”的收件，新建房屋初始登记收取的资料由整改前的13件简化为3件。大部分城市办件时限达到了《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》规定的时限要求。天水市改善房屋权属登记管理效率和服务水平，基本做到全市房改房登记发证无欠账。
三是收费更加规范了、透明了。各地均按照国家的有关规定，根据当地物价管理部门批准的收费标准，在办事大厅醒目的位置公开收费项目、标准和依据，群众对此十分满意。
二、各地在贯彻落实房地产交易与权属登记规范化管理方面的几点做法
（一）以制度建设促进管理规范化
各地非常重视制度建设，泸州市出台了7项政府令，涵盖了房地产权属与市场管理的方方面面；南京市通过了《南京市城镇房屋权属登记条例》，对房屋权属登记册的公开查询作出了明确规定；长沙市公布了《长沙市房屋权属登记管理办法》，明确了当事人和登记机关各自的责任；杭州、南京、苏州等城市还专门发文，就房屋面积复测、公告等进行了规范。
（二）以信息化推动管理规范化
各地十分重视通过信息化建设来提高房地产交易登记管理水平。杭州、重庆、成都、长沙等城市利用信息系统软件，通过互联网实现商品房预售许可、预售合同登记备案等管理工作，有效减少了一房多售等问题。杭州市还将交易登记信息与市财政局、市房改办等相关部门信息对接，实现资源共享。
各城市正逐步对房屋权属档案进行数字化扫描，初步形成了房地产电子档案，一方面便于管理，另一方面也有利于对外提供查询服务。
多数城市能利用现代化的信息处理手段，对所积累的各类市场信息进行加工整理，定期向全社会发布房地产市场分析报告，引导市民理性消费。如《南京楼市》、《成都市房地产报告》、《重庆市房地产市场报告》、无锡市《锡房指数报告》及哈尔滨市《冰城楼市》等，都有一定影响力。
（三）树立“以民为本”理念，采取一系列便民措施
为进一步方便群众办事，部分城市在交易登记实行市一级管理的前提下，还根据需要设立若干派出机构。成都市设立高新区工作站，南京市筹建了4个交易登记分中心，满足了群众办事需要。杭州、南京、无锡、泸州等城市还将金融、中介、法律等服务机构引入办事大厅，为群众办事提供便利。
树立“把方便留给群众，把困难留给自己”等理念，统一窗口服务。无锡等地交易登记大厅，每个收件窗口都可以受理交易登记的任何一项业务，实现一个窗口办事，大大方便了办事群众，改善了政府办事机构的形象。
（四）建立科学的质量管理体系和严格的纠错机制
各地非常重视办件质量管理。重庆市房地产交易所专门成立质量检查部门，对每宗案例都要进行重新复核，并实行错案追究责任制。衡阳市每月有抽查、有分析、有通报、有处理，并以此作为加强管理、改进服务的突破点。杭州市实行每月登记发证抽查及内部处室之间对口检查制度。南京市实行三级检查、两级验收，对检查出的质量问题，严格按照规定整改、处罚，对质量差错情况及责任人定期通报。无锡市建立质量管理台帐，通过工效挂钩和行政过错责任追究制度，严格考核，奖惩分明。兰州市在综合分析交易登记风险隐患因素的基础上，从人工防范措施、微机防范措施及责任部门等方面作了明确规定。
（五）推行政务公开、加强行风建设
一是各城市均采用公示栏、宣传单、电子显示屏、触摸屏和网站等多种方式，公开办事程序、服务承诺内容、收件范围、办件时限和收费标准等。重庆、成都等城市在办事大厅公告房地产预售、抵押等信息。南京、无锡、杭州、哈尔滨等城市还提供通过网站、电话等方式查询办件结果服务。
二是通过建立投诉制度等方式，广泛接受群众监督。如长沙市房产局与电信部门合作，建立了96148查询、投诉热线。成都市设立了商品房投诉中心，累计处理各类商品房纠纷2000多件。杭州市推出“贴近社区、服务社区”活动，对全市8个城区、59个街道和444个社区的负责人，举办了房产知识培训班，定期向社区发放《房管月报》。成都市向办事群众发放回访卡，征询意见和建议，并建立了行风建设监督员制度。
三是通过创建文明示范窗口，提高服务水平。泸州市房产局开展文明用语，落实首问负责制活动，还通过设立“共产党员示范岗”，发挥党员模范带头作用，推进行业的文明创建活动。
三、存在的主要问题
（一）各地交易登记规范化管理水平不平衡
从检查情况看，大城市房地产交易与权属登记规范化管理起步较早，规范化水平普遍高于中小城市；西部地区一些刚刚起步的市、县交易登记管理水平与规范化管理标准相比有一定差距，主要表现在管理机构不健全，业务操作不规范及管理手段落后等方面。
（二）部分城市交易登记尚未实现一体化
一是交易登记机构未实现一体化，如长春、吉林、长沙、苏州、成都等城市房地产交易与登记机构尚未实现一体化；二是个别城市交易登记机构存在以房地产所在区域、产权属性、产权人的身份等来划分业务范围的现象，造成市场管理的人为分割。
（三）测管分离工作还没有真正到位
大部分城市对房产测绘经营业务与房屋面积管理分离的必要性、迫切性认识模糊，主观上不愿意实行测管分离。在实际运作中，大部分城市虽然成立了房产测绘法人经营实体，但仍为管理部门的内设机构，“测”没走上市场，“管”也没到位。
（四）各管理信息系统之间尚未全面衔接，质量管理和纠错机制有待进一步建立和完善
有的地方虽然建立了房地产交易登记管理信息系统，但交易、登记、预售及权属档案等信息系统之间尚未做好衔接；有的地方市与市辖区之间信息系统没有接轨，各项数据无法共享。另外，由于重视不够，有的地方没有真正建立质量管理体系，有的地方虽有纠错制度，但没有得到有效执行，或没有坚持下来，半途而废。
（五）权属登记的公示、公信和保障作用没有得到充分发挥
各城市普遍对档案查阅设置了较严格的限制，大多数城市房地产登记信息未实现公开查询，一般只允许司法部门及产权人查阅，相关当事人要了解某宗房地产的设定抵押、查封等情况比较困难，房屋权属登记应有的作用没有得到充分发挥，甚至出现了因登记机关拒绝提供查询服务而引发行政诉讼的案例。
此外，检查中发现个别业务操作有待进一步规范。如有的城市在房屋他项权登记完毕后，房屋所有权证由登记部门收执。个别城市房地产档案仍按照公房、私房、房改房等分类立档，与部按丘、按房屋座落统一建档的要求有一定差距。同时，检查中也发现个别城市对推进规范化管理活动不够重视，一些城市的管理水平和服务意识还有待提高。
上述问题的存在，反映了一些地方对房地产交易与权属登记规范化管理工作重要性的认识还不到位，对国家有关政策、法规和规章的执行力度还不够。为督促各地提高房地产交易与权属登记管理水平，建设部将结合贯彻落实《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，进一步加强房地产交易登记规范化管理制度建设，尽快建立和完善包括房地产登记信息查询制度在内的各项规章制度。同时，今后仍将通过组织抽检、互检、召开现场会等方式，督促各地特别是规范化管理水平较低的城市，加大251号文件的贯彻落实力度，不断提高管理水平，改进服务质量。
房地产交易与权属登记规范化管理是一项基础性工作，要常抓不懈。2004年的规范化管理工作将突出以下四个重点：
一是加强办件质量管理，建立房屋权属登记的质量保证体系。建立和完善纠错机制，逐步提高复检卷宗的比例，缩短复检的时间间隔，建立质量检验监督台帐，把错案责任制真正落到实处。
二是要进一步加强信息化建设，建立统一的房地产交易与权属登记业务平台，建立权属登记的图文管理系统，实现各类信息的资源共享，进一步提高工作效率，规范工作人员的行为。
三是积极推进测管分离。各地房地产管理部门要按照《房产测绘管理办法》的要求，实行测管分离，逐步推进房产测绘经营业务市场化。要积极采取措施，完善房屋面积管理制度，建立房屋面积纠纷调处机制。
四是改进窗口服务，加强行风建设。各地要逐步做到每个窗口都可以办理交易登记涉及的各项业务，真正实现一个窗口受理。全面落实首问负责制，推行文明用语，为办事群众提供人性化服务，切实提高服务质量。
中华人民共和国建设部
二○○三年十二月四日
“赎罪”是犯罪人在犯罪之后因内心忏悔而自我救赎的行为；“赎刑”则是以减轻处罚为目的而进行的财物与刑罚的交换，赎罪与赎刑二者之间有很大关联性。在现实生活中，一些犯罪人愿意做出赔偿的直接目的是为了换取轻刑，而赎罪有时也确实会带来从轻或者减轻刑罚的效果。但是，时下的现象是：此处的“一些”和“有时”往往被人们自觉或者不自觉地省略，以至于在“赔钱”和“减刑”之间建立起直接的勾连——赔钱即可减刑。而如此省略，于法学理论、于民众情感都罪莫大焉。“赎”与“刑”之间到底是怎样的关系？回归“赎罪”与“赎刑”两个概念的本质及其区别，重新认识犯罪的基本属性，我们可以更加正确地对待“赔钱减刑”这种社会观点。
赎罪出自犯罪人的内心忏悔，而赎刑出自犯罪人的外在渴求。在希伯来语中，“赎罪”有“擦拭心灵”之意。犯罪人只有在内心认识到犯罪的危害和行为的错误之后，才会有悔悟之情，心生赎罪之念。而赎刑则意在减轻或者避免自身可能遭受的刑罚之苦，未必是真心悔罪的表现。
赎罪更具有道德意义，而赎刑更具有功利目的。道德是人之为人的标识。人区别于神，犯错在所难免；同时人也区别于动物，因为人在犯错之后会反省、弥补，此即为赎罪。不会赎罪的人，与禽兽无异。由此，犯罪人因犯罪后的内心煎熬而生发的赎罪行为，便具有了独特的道德意义。而赎刑则主要是犯罪人在刑罚轻重和自身经济实力之间的利益衡量：交钱还是受刑，孰轻孰重？如何以尽量小的经济代价来免除尽量多的刑罚？通过衡量，犯罪人选择“性价比”最高的行为方式，使自身的利益最大化。换言之，赎罪是为人的，而赎刑是为己的。
赎罪的方式多种多样，由犯罪人自动选择，而赎刑的方式一般是交付货币。如何“赎罪”？道歉、握手、赔偿、做义工，甚至帮助其他犯罪人忏悔，都可以是赎罪的表现。当然，赎罪方式以及赎罪程度的选择，取决于犯罪人悔罪的深度——有人因为一次过失而抱愧终身不能解脱，也有人罪孽深重却仍一笑付之。而赎刑虽然在历史上也曾有过以物品或劳役作赎，但主要是以货币作赎。“赎”字以“贝”为偏旁，原义即“质也，以财拔罪也”（《说文解字》）。至于赎刑所需交付的货币量，历代刑法中也有分门别类的明确规定，一目了然，不由犯罪人自己做主。
既然赎罪与赎刑存在上述区别，那么我们应当采取怎样的态度来对待这两种行为呢？
尽管让每一个犯罪人都赎罪非常困难，但是这种方向是正确的，我们在制度设计上也应当尽量地鼓励犯罪人赎罪。近年来在整个国际社会兴起的恢复性司法思潮，以及在我国如火如荼的刑事和解运动，都旨在从制度上创造犯罪人与被害人以及受到犯罪影响的其他人会面、沟通、协商、道歉，用实际行动赎罪的空间。鼓励犯罪人的赎罪与鼓励被害人的宽恕，这是刑法向人道化发展的必然趋势。
我们不倡导赎刑，因为从刑法逻辑上讲，刑罚的高低，取决于犯罪的社会危害性大小和犯罪人的人身危险性大小，而赎刑行为并不必然代表社会危害性和人身危险性的降低，故并不必然能够达到从轻或者减轻刑罚的效果。其一，犯罪人赔钱，未必代表犯罪人是真心悔罪，还可能是其自身富有或者家族富有，花钱买刑，因此不能说明其人身危险性降低；其二，即便犯罪人真心悔罪、愿意赔钱，但是被害人所遭受的损失并不仅仅是物质损失，往往还有精神上遭受的创伤，仅仅赔偿物质损失，尚不足以遏制犯罪，而非物质性损失与物质性赔偿之间的对应关系难以建立。因此，对于犯罪人提出的赔偿，被害人未必接受和谅解，犯罪人与被害人的矛盾并不因赎刑行为就得以化解；其三，即便犯罪人与被害人达成赔偿和谅解，但是犯罪所危害的不仅仅是直接被害人，还包括间接受到伤害的社区乃至社会，犯罪人仅仅赔偿被害人损失，尚不足以弥补他对社会造成的伤害。单纯的赔偿不足以说明犯罪的社会危害性和犯罪人的人身危险性的减小，不足以成为减刑的理由，更不足以抹杀犯罪人对被害人以外的被害群体应负的责任。这也是民事侵权行为与犯罪行为的最大区别所在。犯罪这种社会危害性决定了在刑事司法领域绝对不允许突破立法划定的框架进行“私了”。
我国目前尝试建立的刑事和解制度正是鼓励赎罪，反对赎刑。有人把刑事和解理解成“赔钱减刑”、“花钱买平安”，因而对刑事和解制度的立法化持保留意见。事实上，不论是刑事和解制度本身，还是该制度背后的恢复性司法理念，均没有赎刑或者“赔钱减刑”的生存余地。恢复性司法和刑事和解的目标是化解社会矛盾、促进社会关系的和谐，而从上文的论述来看，赎刑不仅往往不利于社会矛盾的化解，而且还伤害了社区乃至整个社会中的潜在被害人，强化了民众对犯罪的恐惧和仇富心理。既然如此，刑事和解制度又如何会鼓励赎刑呢？
当然，赎罪的方式有很多种，刑事和解制度也并不排斥用货币的方式赎罪，但是“用货币赎罪”并不等同于“赎刑”，因为这种赎罪方式能否达到减刑效果，根本上看，要取决于赎罪行为是否降低了犯罪行为的社会危害性和犯罪人的人身危险性；具体而言，要符合以下条件：其一，赎罪以真诚悔罪为前提。真诚悔罪及赎罪是犯罪人的人身危险性降低的重要表现，没有真诚悔罪表现的赔钱行为不能作为减刑依据。其二，减刑不能突破立法划定的框架。立法框架是对特定犯罪行为之社会危害性大小的基本判断，司法过程中不能突破。因此，在没有法定免除处罚或者减轻处罚情节的情况下，法官不能因为犯罪人进行了物质赔偿就予以减刑或者免刑。事实上，2010年《最高人民法院量刑指导意见》也是这样的态度：积极赔偿被害人经济损失的，在综合考虑犯罪性质、赔偿数额、赔偿能力等方面的情况下，也仅仅是“可以减少基准刑的30％以下”。其三，在符合法律规定的前提下，对于有赎罪表现的犯罪人，可以在量刑幅度内从轻处罚；如果同时还有其他减轻、免除型量刑情节，可以依法减轻、免除刑罚；对于酌定起诉类型的案件，达成赔偿协议的，在充分考虑法律效果和社会效果的前提下，可以考虑免于起诉或者免除刑罚。
由此可见，罪可赎，刑不可赎。如果行为人通过赔偿真诚赎罪，化解了社会矛盾，降低了犯罪行为的社会危害性和犯罪人的人身危险性，那么其刑罚也相应地予以从轻、减轻或者免除；但绝不是只要赔钱就必然减刑。赔钱只是犯罪人悔罪的一种表现形式，而不是减刑的必要条件，更不是减刑的充分条件。“赔钱减刑”忽视了犯罪的社会危害性，是对恢复性司法理念和刑事和解制度的一种误解，我们应当慎重对待，避免对社会公众造成“刑法私法化”和“公权私用”的误导。
(作者单位：国家法官学院)
