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论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所律师



在媒体报道的诸多购房“黑洞”和“陷井”中，对购房者危害最大的当属所购房屋存在产权过户的法律障碍，购房者支付了房款却得不到所购房屋的所有权。如何确保购房者能够顺利地取得所购房屋的产权，既是购房者迫切关心的问题，也是政府主管部门规范房屋交易应解决的问题，更是律师为当事人购房提供法律服务时应首先考虑的问题。

产权，顾名思义，是指房产的所有权，对购房者来说，产权意味着对所购房屋享有所有权并同时对该房屋所占土地享有使用权。购买房屋与购买其他普通商品在取得所有权方式上的不同之处就在于购房属于不动产交易的一种，其所有权的取得不以是否交付为准，而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。所以，购房者从维护自身利益的角度出发，在决定是否购买某个特定房屋时，不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权，更要考查能否获得所购房屋的《房屋所有权证》和相应的《土地使用证》。如果购房者在决定购房之初忽略了所购房屋可能存在的过户的法律障碍，那么，轻则会使购房者陷入不必要的纠纷和诉讼之中，重则可能导致购房者钱房两空，血本无归。

综合分析产权过户中的法律障碍，其来源集中在卖方方面。因为在购房这一买卖合同的法律关系中，买方的主要义务是支付房款，而卖方的的主要义务则是交付房屋并转移其所有权。对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析，是排除产权过户法律障碍的关键。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定，要排除商品房产权过户的法律障碍，应关注以下几个方面：

一、 了解卖方是否有产权证或预售许可证。

购买期房的购房者，要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证，该期房才具备了市场准入条件。

购买现房的购房者，要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。

二、 了解卖方的处分权上是否存在限制情况，这些限制卖方处分权的情况包括：

1、 查封
被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋，在查封期间不得转让。

2、 抵押
被抵押用于债的担保的房屋，在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。

3、 共有
产权共有的房屋，未经其他共有人的同意不得转让，并且在同等条件下，其他共有人拥有优先购买权。

4、 出租
被出租的房屋出售的，房屋产权人（即出租人）应提前三个月通知房屋承租人，在同等条件下，房屋承租人拥有优先购买权。

三、 了解拟购房屋所在土地的性质

1、 出让土地

购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地，并且卖方已取得了土地使用证。

2、 划拨土地

若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权，则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前，不得转让。

3、 集体土地

集体土地上的房屋的交易，原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后，才能由开发商开发商品房进行出售。

4、 军队土地

黑龙江省伊春市人民政府


伊春市人民政府关于印发《伊春市农药安全使用监督管理规定》的通知

伊政发〔2009〕3号


各县（市）、区人民政府，各林业局、厂、公司，市属、省属、中属企事业单位，市政府各委、办、局：
《伊春市农药安全使用监督管理规定》已经市政府十二届十二次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。




二○○九年一月二十日



伊春市农药安全使用监督管理规定

　　第一条 为防止违法使用农药破坏生态环境，促进“生态伊春”建设，保障人体健康、畜禽和农林生产安全，根据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国农产品质量安全法》、《中华人民共和国农药管理条例》、《农药安全使用规定》等有关法律、法规，制定本规定。
　　第二条 伊春市辖区内从事农药经营，农、林、牧、渔等生产的企业、组织及公民适用本规定。
　　第三条 各县（市）、区农业行政主管部门，负责本行政区域内的农药安全使用监督管理工作。
　　各级安全生产、环保、质量监督、工商、林业、粮食、卫生等行政管理部门，依据法定职责负责相关的农药监督管理工作，并建立与农业部门间的协调联动机制。
　　第四条 使用农药应当遵守国家有关农药安全、合理使用的规定，按照规定的用药量、用药次数、用药方法和安全间隔期施药。
　　第五条 使用农药应当注意保护环境、有益生物和珍稀物种，严禁用农药毒鱼、虾、鸟、兽等。
　　第六条 剧毒、高毒农药不得用于防治卫生害虫，不得用于蔬菜、瓜果和中草药材。其他使用高毒农药的农田要树立警示标志，在一定时间内禁止放牧、割草、挖野菜、采摘农产品，以防人畜中毒。
　　第七条 农药使用者有保障人畜安全、保护环境安全和保证相邻地块农林等生产安全的责任和义务。使用农药应当遵守农药防毒规程，正确配药、施药，保证施药人员安全；不准在小溪、河流或池塘等天然水域中清洗施药器械，洗涮施药器械的污水应倒在远离居民点、水源和作物的地方；按照农药使用相关规定妥善处理农药包装物，防止农药污染环境和农药中毒事故发生。
　　第八条 任何单位和个人不得生产、经营和使用国家明令禁止生产或者撤销登记的农药。
　　第九条 农药生产、经营企业及个人应建立健全农药经营档案，实行可追溯的经营管理制度。
　　经营档案应包括进货单位，农药产品的生产批准证号、质量合格证号、生产标准证号，农药品名、进货数量、进货单价，销售去向、销售单价等。农药经营档案应保留5年。
　　第十条 农药经销商应当严格按照产品标签规定的使用剂量、登记作物、使用方法、施药时期、注意事项等推荐指导施用农药，不得随意改变。
　　第十一条 农药使用者依据《农药安全使用规范总则》标准规定，购买农药，要符合农作物和生态环境安全要求，应选择对施药作物、周边作物和后茬作物安全的农药品种，注意保护生态环境，所购买的农药应具有符合《农药产品标签通则》要求的标签以及符合要求的农药包装。
　　第十二条 无公害农产品基地、绿色食品（包括畜牧产品、药材等）基地等，不得违反生产技术规程规定随意使用农药。
　　第十三条 农药使用者应建立农药使用档案。农药使用档案应包括农药购买发票、使用次数、使用浓度、农产品施药后采收间隔期等内容。
　　第十四条 无公害农产品基地、绿色食品（包括畜牧产品、药材等）基地等，要建立产品质量追溯制度，建立农产品生产记录和经营档案。
　　第十五条 农产品生产企业和农民专业合作经济组织应当建立农产品生产记录。
　　农产品生产记录应如实记载下列事项：
　　（一）使用农业投入品的名称、来源、用法、用量、使用次数和使用、停用的日期；
　　（二）动物疫病、植物病虫草害的发生和防治情况；
　　（三）收获、屠宰或者捕捞的日期。
　　农产品生产记录应当保存2年。禁止伪造农产品生产记录。
　　第十六条 各县（市）、区局农业（多种经营）主管部门，应制定五味子等经济作物生产基地、无公害农产品生产基地、绿色食品生产基地发展区划，在规划区内从事农、林、牧、渔等的生产者，应按照《农药安全使用规定》和相关生产技术标准使用农药，预防农药药害、农药中毒和农药污染事故发生。
　　第十七条 县级以上人民政府有关部门应当做好农产品中农药残留量的检测工作，公布检测结果，禁止销售农药残留量超过标准的农副产品。
　　第十八条 县级以上人民政府有关部门应当建立农产品质量检测中心，加强无公害、绿色食品等认证管理工作，加强对认证产品的年检和不定期抽检监督工作，形成无公害、绿色食品等认证管理制度。
　　第十九条 各级农林技术推广部门，要把筛选替代禁用、限用农药的安全农药新品种，作为部门的重点技术推广任务，及时试验推广生物农药、高效、低毒、低残留的安全农药。
　　第二十条 各级农林、环保等相关行政主管部门及技术推广部门，要经常开展多种形式的相关法律法规宣传，提高经营者守法经营意识，提高使用者依法安全使用农药意识，提高受害者依法保护自身合法权益意识和能力。
　　第二十一条 各级农林技术推广部门，要不断试验研究农药先进使用技术，按照农药安全使用的相关规定和“预防为主，综合防治”的原则，开展农业防治、生物防治和化学防治相结合的综合防治的技术培训和指导。
　　第二十二条 农业、林业、环保、安全生产、质监、工商等相关行政执法部门应把农药安全使用执法检查作为重点执法任务，列入部门每年的行政执法检查方案，进行严格检查。对违法违规使用农药造成环境污染、人畜中毒和农林生产危害的违法行为依法严格查处。
　　第二十三条 违反国家有关农药安全使用规定使用农药的，根据所造成的危害后果，依据《农药管理条例》第四十条第四项，县级以上政府农业主管部门给予警告，视情节并处3万元以下的罚款。
　　第二十四条 未取得农药登记证或者农药临时登记证，擅自生产、经营农药的，或者生产、经营已撤销登记的农药的，依据《农药管理条例》第四十条第一项，责令停止生产、经营，没收违法所得，并处违法所得1倍以上10倍以下的罚款；没有违法所得的，并处10万元以下的罚款。
　　第二十五条 生产、经营产品包装上未附标签、标签残缺不清或者擅自修改标签内容的，依据《农药管理条例》第四十条第三项，给予警告，没收违法所得，并处违法所得3倍以下的罚款；没有违法所得的，并处3万元以下的罚款。
　　第二十六条 本规定自发布之日起施行。