单一来源采购汽车的方式应受规范
作者: 谷辽海
2005年3月5日，某省政府采购服务中心在网上公开披露132辆汽车的成交公告。采购人为某省工商行政管理局，采购方式为单一来源谈判，采购项目的内容为普通桑塔纳04款世纪新秀豪华型轿车，标准配置喷涂工商标识，成交总价为12540000元，成交供应商为某市大众汽车销售公司，厂家指定供货商为某市大众汽车销售服务公司供车73辆，某省汽车联营销售公司供车59辆。
类似前述单一来源采购汽车的案例，近几年在我国各省市国家机关、团体组织、事业单位的政府采购活动中普遍存在，而且这种现象有迅猛发展、愈演愈烈之势。由于单一来源采购方式没有任何竞争，只能同惟一的供应商签订采购合同，采购人或采购代理机构与供应商的采购活动处于一对一的状态，交易过程极易滋生“权力寻租”现象，所以，国际上凡是通过这种采购方式进行采购的国家和地区，在法律中都规定非常严格的限制。我国的《政府采购法》也不例外，其前提条件是：货物或服务只能从惟一供应商处采购的；或者是发生了不可预见的紧急情况不能从其他供应商处采购的；或者是必须保证原有采购项目一致性或者是出于服务配套的要求，需要继续从原供应商处添购，且添购资金总额不超过原合同采购金额10%的。现在，结合上面的案例和我国现行法律的相关条款分析，可以发现以下问题亟待解决。
其一，汽车采购部门不具备适用这一采购方式的前提条件。从前述案例来看，采购人工商局所需的汽车在我国境内的供应商不属于单一来源，配置和价位大致相同的国内汽车制造商也不是惟一的，而且采购人及其采购代理机构某省政府采购服务中心采购的时候，也没有出现不可避免、不能克服等主观方面不能预见的客观情势，更不存在其它的法定适用情形。在没有法定适用条件的情况下，面对如此巨大的汽车采购数量，采购人及其采购代理机构均没有法定权力适用单一来源的采购方式。笔者认为，前述案例中的采购项目，其首选的采购方式只能是公开招标。
其二，采购信息的公示内容缺乏透明度。前述汽车采购项目在采购之前，在权威的官方媒体上寻觅不到采购主体所披露的采购信息；在成交结果公示中，为何采取单一来源的采购方式，同样在政府采购媒体上得不到任何答案。实践中，我国从中央到地方，采购主体通过单一来源采购的公示信息很少披露或者仅仅披露一小部分内容，而作为主管部门的财政机关也很少对采购信息进行跟踪，实施有效监督，及时予以纠正。
其三，行政许可程序存在监督缺位。我国《政府采购法》第26条规定，公开招标应作为政府采购的主要采购方式。如果因特殊情况需要采用公开招标以外的采购方式，应当在采购活动开始之前获得设区的市、自治州以上人民政府采购监督管理部门的批准。我们从成交信息公示中，采购主体采取单一来源采购方式是否获得行政许可、财政部门的许可行为是否符合法律规定，我们均无从得知。
其四，现行法律缺乏法律责任的规定。前述采购案例中的采购人、采购代理机构的采购行为显然是违法行为，如果财政部门在无法定适用条件的情况下给予行政许可，那么许可行为同样也是违法行政行为。在采购人、采购代理机构、财政部门没有严格遵循法律所规定的义务性行为规范的情况下，违法行为分别应该承担什么样的法律后果，我们在《政府采购法》第八章法律责任这一节的所有条款中，均寻找不到任何相对应的条款。换言之，尽管法律规定选择单一来源采购方式必须符合法定情形之一，但如果没有考虑法定情形而任意确定采购方式，也无须承担相应的法律后果。
总之，我国单一来源的采购方式亟须立法机关予以规范，在法律尚未修改、完善之前，财政部门应该加强对这种采购方式的监督，在法有明文规定的情况下，不论是主管机关还是采购部门，均应该自觉遵守法律的强制性规范。
(作者为北京市辽海律师事务所高级律师)
邢台市城镇私有房屋管理规定
河北省邢台市人民政府
邢台市城镇私有房屋管理规定
邢台市政[1992]16号 1992年7月20日
第一章 总则
第一条 为加强我市城镇私有房屋管理，保护房屋所有权人和使用人的合法权益，依据国务院发布的《城市私有房屋管理条件》和建设部有关规定，结合我市具体情况，特制定本规定。
第二条 本规定适用于我市市区、县、市、镇政府所在地及独立工矿区内的一切私有房屋。
私有房屋是指个人所有，数人共有的自用或出租的住宅和非住宅房屋。
第三条 经房屋产权监理所进行登记并核发了产权证的私有房屋，其所有权受国家法律保护，任何单位或个人都不得侵占和毁坏。
私有房屋所有权人必须在国家法律和政策规定的范围内行使所有权，不得利用房屋危害公共利益及损害他人合法权益。
城镇么有房屋所有人，对其私有房屋享有自用、自住、出租、出卖、继承、赠与和交换等权利。
第四条 城镇私有房屋因国家建设和城市改造需要征用拆迁时，建设单位应按国务院，省政府关于城市拆迁管理规定给予房屋所有人合理裣并对使用妥善安置。
被征用拆迁的房屋所有人或使用人，应服从国家建设需要按期搬迁，不得借故拖延。
第五条 市、县房地产管理局（处），是同级人民政府行使用权房地产管理职权的职能部门，依照本规定对城镇私有房屋实行分级统一管理。
第二章 所有权登记
第六条 城镇私有房屋所有人，须到邢台市房屋产权监理所办理房屋所有权登记手续，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到邢台市房屋产权监理所办理房屋所有权转移变更手续。
第七条 办理房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：
（一）新建、翻建和扩建的房屋，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建筑许可证，建筑图纸及国有土地使用证；
（二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证、双方签订的协议书和双方的国有土地使用证；
（三）受赠的房屋，须提交双方的房屋所有权证、遗产继承证件和国有土地使用证；
（四）交换的房屋，须提交双方的房屋所有权证、双方签订的协议书和双方的国有土地使用证；
（五）继承的房屋，须提交原房屋所有权证、遗产继承证件和国有土地使用证；
（六）分家析产、分割的房屋须提交原房屋所有权证，分家析产单或分割单和国有土地使用证；
第八条 房屋所有权证是房屋所有权的唯一合法凭证，严禁涂改和伪造。
房屋所有权证遗失、损坏应按房屋产权监理规定及时向房屋产权监理所报告，申请补发。
第九条 无法定继承人或遗嘱继承人的房屋，原产权人去世后，街道居委会或其工作单位应将房屋交给国家，由房地产管理局予以接管，任何单位或个人都不得拆除、变卖或占为已有。
第十条 城镇私有房屋所有权争议，由当事人协商解决，协商不成的，可申请房屋产权监理所解决，也可直接向人民法院起诉。
第三章 买卖
第十一条 允许个人与个人之间，对城镇私有房屋进行合法交易。
第十二条 机关、团体、部队、企业事业单位不得购买城镇私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经上一级主管部门同意，并报县以上人民政府批准。
第十三条 城镇私有房屋的买卖，其房屋及附着物使用范围内地土地使用权随之转上。房产与地产价格实行“分别计价”的原则，交易双方应参照我市房地产交易标准价格协商作价，并经房地产交易所审查批准后方能成交。
第十四条 城镇私有房屋的买卖和其它交易行为，当事人双方须按我市房地产交易管理的有关规定，持房屋所有权证，购买房屋的证明和其它有关证件到房地产交易管理所办理手续，完纳税费，向土地管理部门办理土地使用权变更手续，缴纳有关费用，尔后由房屋产权监理所办理产权登记过户手续。
任何单位或个人都不准私买私卖城镇私有房屋。未经批准和办理手续擅自进行买卖、转让、赠与、交换的，均为非法交易，其房屋产权仍为原产权人所有。并由工商、物价、房地产管理部门依法处理。
第十五条 房屋所有权人出卖共有房屋时，须提交共有人同意证明，在同等条件下，共有人有优先购买权。
第十六条 城镇私有房屋所有人出卖出租房屋时，须提前三个月通知承租人，同等条件下，承租人有优先购买权。
第十七条 凡享受国家或企事业单位补贴、谦价购买或建造的城镇私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管部门。成交价格要充分考虑国家或企事业单位补贴因素。
第四章 租赁
第十八条 租赁城镇私有房屋，租赁双方须到房地产交易所按租赁管理规定签订租赁合同，并到财政等有关部门完纳税费。
第十九条 城镇私有危险房屋不准出租。
第二十条 房屋租金，由租赁双方按照市规定的私有房屋租金标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬价和压价。
出租人除收取租金外，不得收取押租或其它额外费用。承租人应当按照合同规定交租，不得拒交或拖欠。
第二十一条 租期未满，出租人因特殊情况需要收回所出租的房屋时，应提前三个月通知承租人。租期已满需继续出租时，原承租人有优先承租权。
第二十二条 承租人需要与第三者互换住房时，应事先征得出租人同意，出租人应当支持承租人的合理要求，换房后，原租赁合同即行终止，新承租人与出租人应当另行签订租赁合同。
第二十三条 租赁合同终止时，承租人应当将房屋退还给出租人，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。
第二十四条 出租人、承租人共同使用的房屋及其设备，使用人应当本着互谅互让、照顾公共利益的原则，共同合理使用和维修。
第二十五条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同；
（一）承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；
（二）承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的；
（三）承租人累计六个月不交租金的（双方另有约定除外）。
第五章 新建、翻建修缮房屋及产权注销
第二十六条 城镇私有房屋的新建、翻建、改建或扩建，由产权人持宅基地使用证、房屋所有权证，向所在街道居委会或村委会提出申请，经审查同意后，房主与四邻签订协议书，经街道办事处批准，由市、区城建管理部门颁发《私房修理规划许可证》，房屋产权监理所办理开工证。
第二十七条 修缮房屋是房屋所有人应履行的责任。城镇私有房屋所有人应及时对房屋进行检查、维修，保证居住安全。
第二十八条 城镇私有房屋修缮时，该房屋的使用人和相邻人应当给予配合，不得借故阻碍房屋的修缮。
第二十九条 对于房屋所有人或者修缮责任人不及时修缮房屋，或者因他人阻碍，有可能导致房屋发生危险时，房地产行政管理部门可以采取排险解危的强制措施，排险解危的费用由当事人承担。
第三十条 共有房屋及设备的修缮费用，由房屋共有人按份额比例分担。
共有房屋及设备因使用不当或人为造成损坏的由责任人负责修缮或赔偿损失。
共有房屋所有人，一方需要改变共有房屋部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其它共有人的局面同意。
第三十一条 修缮出租房屋是出租人的责任，出租人对房屋及设施，应及时检查、修缮，保证居住使用安全。
出租人对出租房屋确实无力修缮的，可以和承租人合修，承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。
房屋承租人因使用不当或人为的造成房屋损坏，承租人应负责修缮或给予赔偿。
第三十二条 城镇私有房屋焚毁、倒塌拆除时，房屋所有人应及时到房屋产权监理所办理产权注销登记，缴销原房屋所有权证。
第六章 代管
第三十三条 城镇私有房屋所有人因故不能管理其房产的，可出具委托书，委托代理人代管，到房屋产权监理所办理委托代管手续，代理人须按照代理权限行使代理权并履行应尽的义务。
第三十四条 城镇私有房屋有下列情形之一者，由房管部门代管。
（一）产权人下落不明又无合法代理人或所有权不清楚的房屋；
（二）司法机关判决或仲裁机关裁决交房管部门代管的房屋。
第三十五条 私有房屋所有人申请发还代管的房屋时，必须提交房屋产权证、土地使用证及有关证件，手续完备，无产权纠纷，经审查核实后，方可发还。
第三十六条 代管房屋在代管期间因自然灾害或其它不可抗力遭受损失的，代管单位或个人不负责赔偿责任。
第三十七条 代管房产发还原主时，代管期间发生的中修以下的修缮费和收取的房租互不结算，但大修和翻建费用由原房主偿还。
第七章 附则
第三十八条 本规定由市房产管理局负责解释。
第三十九条 本规定自公布之日起执行。
